Cuando nos disponemos a comprar o vender una vivienda es fundamental el asesoramiento previo para poder valorar si la operación será o no rentable dado que en muchas ocasiones no tenemos en cuenta que la hipoteca no es el único gasto que supone la adquisición de una vivienda. De igual forma el vendedor tampoco tiene en cuenta los impuestos estatales o locales que la formalización de esta operación le va a generar.

    Con este artículo vamos a identificar resumidamente, tanto desde el punto de vista del comprador, como del vendedor, los impuestos que dicha operación va a generar, así como su correspondiente gravamen.

     

    1. Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    El IVA, tal y como indica la Agencia Tributaria, lo deberá pagar el comprador de la vivienda. Se devenga en la venta de las viviendas realizadas por empresas o profesionales, en el desarrollo de su actividad empresarial.

    Generalmente se aplica en la venta de viviendas nuevas, siendo el porcentaje a pagar en concepto de IVA del 10 %, salvo en Canarias, que se aplica el IGIC del 7 %. Si la vivienda es pública, el IVA será del 4 % y el IGIC del 3 %. Será obligación del vendedor encargarse de realizar la autoliquidación del IVA en la Agencia Tributaria. En esta declaración incluirá el IVA repercutido y cobrado al comprador.

     

    1. Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)

    También en este caso, son los compradores los que deben pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que será el 0,5 % sobre el valor declarado, o el tipo de gravamen que haya establecido la comunidad autónoma en el que se encuentre la vivienda, que puede oscilar entre 0,5 % y el 1,5 % del importe de la compraventa. En Murcia, una vivienda nueva sujeta a IVA, incluye el impuesto AJD, que es del 1,5%. Existe un porcentaje minorado para ciertos colectivos.

     

    1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)

    En una vivienda de segunda mano, o siendo el vendedor un particular que no actúa en su condición de empresario o profesional, la operación ya no estaría gravada con IVA, sino con ITP.

    Por tanto, tienen obligación de declarar el impuesto aquellas personas que adquieran bienes y derechos como consecuencia de transmisiones onerosas por actos inter vivos. También aquellos a cuyo favor se constituyan derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas. En este caso, la compraventa de una vivienda, el obligado a presentar la liquidación del impuesto mediante el modelo 600 sería el comprador.

    El tipo impositivo suele ser del 10%. Este tipo puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se practique la liquidación. En Murcia, el tipo general para este tipo de operaciones se sitúa en el 8%.

     

    1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

    También debemos incluir en la declaración de la renta (si el vendedor es persona física), la ganancia o pérdida patrimonial experimentada.

     

    1. Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal

    Este impuesto será pagado por el vendedor del inmueble, y es un directo de titularidad municipal, (a liquidar en el ayuntamiento donde radica el inmueble), y devengo instantáneo, que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos, como consecuencia de la transmisión de su propiedad por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Es decir, se grava la teórica revalorización que experimenta dicho inmueble durante los años transcurridos desde la anterior transmisión.

    La base imponible del IIVTNU está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años, que puede o no coincidir con la situación del mercado, puesto que se determina conforme a un procedimiento y unos baremos establecidos en el TRLRHL.

     

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