¿Qué es la comisión de apertura?

    La comisión de apertura es un porcentaje que cobra la entidad bancaria en el momento de constituir una nueva hipoteca. Está destinada al estudio detallado del riesgo del cliente y de la operación por parte del banco.

    ¿En que lugar de la escritura podemos encontrar la comisión de apertura?

    Habitualmente la podremos encontrar en la cláusula CUARTA O 4ª.-, que trata de las distintas comisiones que percibe o puede percibir la entidad financiera a lo largo de la vigencia del préstamo hipotecario.

    Un ejemplo del texto que podemos encontrar en nuestra escritura de hipoteca, es el siguiente:

    “El BANCO percibirá, en concepto de comisión de apertura, el 0,75% del préstamo, devengada y a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez, al formalizarse esta operación.”

    ¿Cuál es la base para reclamar la comisión de apertura?

    Por lo general, la comisión de apertura es una clausula impuesta por las entidades bancarias, en los contratos de préstamo hipotecario, al prestatario, que ningún servicio adicional comporta para el mismo, más allá de la mera concesión del préstamo. Y, precisamente, habrá de ser el banco o entidad financiera quien acredite que el cobro de dicha comisión responde a un servicio concreto y efectivamente prestado al cliente, y a solicitud de este último.

    Si eso no es así, dicha cláusula, se corresponderá de nuevo con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (por tanto, sin negociar con el deudor hipotecario), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento de quien solicitó el préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional.

    ¿Cómo se reclama la comisión de apertura?

    El consumidor, habrá de dirigir un sencillo escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera con la que contrató el préstamo, el que tiene dos meses para contestar, y en caso de no contestar o hacerlo negativamente a la reclamación efectuada, podrá acudir a la correspondiente demanda judicial.

    En caso de no poder solucionar este asunto de manera extrajudicial con el Banco, será necesario interponer una demanda judicial. A tales efectos, resulta especialmente interesante saber, que en Acta de Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de Murcia especializados en PROCEDIMIENTOS DE NULIDAD DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN EN PRESTAMOS CON GARANTÍA INMOBILIARIA EN LOS QUE EL PRESTATARIO SEA PERSONA FÍSICA, de fecha 12 de julio de 2018, se aprobó por unanimidad, que “en base a los criterios sentados por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia en el fundamento quinto de la S. de 28 de marzo de 2018, se considerarán nulas por abusivas, si no se prueba su negociación individual, las comisiones de apertura, subrogación, novación, reclamación de posiciones deudoras y otras que no respondan a un servicio extra o adicional solicitado por el cliente”.