El 06 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto. Tras su entrada en vigor, deberá ser ratificado en el Congreso de los Diputados dentro de un mes.

    De las modificaciones aprobadas son de destacar las siguientes que afectan a los arrendamientos de vivienda y no a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda:

    Se exceptúan del régimen establecido con carácter general para las viviendas, los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

    La duración de los contratos de vivienda pasa de tres a cinco años o siete años. La duración de los contratos, obligatoria para el arrendador, se amplía de tres a cinco años si el arrendador es una persona física y a siete años si es una persona jurídica. El arrendatario podrá resolver el contrato a la finalización de cada anualidad preavisando treinta días de antelación. Por lo que se refiere a la prórroga tácita, esta se eleva de uno a tres años en ambos casos.

    El arrendador persona física puede resolver el contrato transcurrido un año de vigencia por causa de necesidad, pero la novedad esta en que la causa de necesidad se debe hacer constar en el contrato.

    Mayor preaviso concluida la prorroga tácita: El plazo de preaviso para que una de las dos partes pueda resolver el contrato una vez hayan concluido los cinco o siete años iniciales, para que no se inicie la prorroga tácita de tres años se amplía a cuatro meses de antelación para el arrendador y dos para el arrendatario.

    En caso de ejercicio de retrato convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, sentencia judicial y venta del inmueble habrá de respetarse el arrendamiento durante el plazo de los cinco siete años que reste por cumplir.

    La subida anual del alquiler, en base al IPC: Todos los contratos firmados estarán sujetos al IPC para su actualización anual, operando el citado índice como techo.

    No cabe elevación de la renta por obras de mejora durante los primeros cinco o siete años.

    Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

    Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

    En caso de venta, se respeta el contrato. En aquellos casos en los que la vivienda alquilada sea vendida a un tercero, éste deberá respetar los plazos, así como las condiciones vigentes, aunque el arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

    Fianza. Se mantiene la exigencia de una mensualidad para las viviendas y dos para los locales.  No obstante, en caso de vivienda se limita la cantidad a exigir como garantía adicional hasta un importe máximo equivalente a dos mensualidades de la renta pactada.

    Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal.

    La norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán limitar las viviendas de uso turístico o asignarle mayor contribución en los gastos comunes.

    Se modifica el importe del fondo de reserva que nunca podrá ser inferior al 10%. Esta actualización podrá hacerse en un periodo de tres años.

    Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

    Deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos.

    Introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica. De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

    Las modificaciones no tienen efectos retroactivos, es decir, los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha continuaran rigiéndose por el mismo régimen, sólo afecta a los celebrados a partir del 06 de marzo de 2019.